Décompte et des comptes.....

Décompte et des comptes...

Vous êtes vous déjà interrogés sur les modalités de calcul des appels de fonds adressés par l'ASLIC ?

Comme bon nombre d'entre nous, vous estimez, peut être, que la question ne se pose même pas et que la confiance s'impose quand il s'agit de régler ce qui est dû pour financer l'entretien du site de Cap Coudalère.

A y regarder d'un peu plus près, vous y constateriez que rien n'est plus bizarre que la manière dont les cotisations sont appelées par l'ASLIC.

A l'issue de l'analyse effectuée par un groupe de propriétaires, l'A3C souhaite vous apporter quelques éléments de compréhension sur les "charges" que vous réglez à l'ASLIC.

Pour bien comprendre ce qui suit, il faut tout d'abord savoir que l'ASLIC n'est pas un syndic de copropriété et qu'elle n'a pas vocation à répartir les dépenses qu'elle engage, au nom de ses membres pour l'entretien et la gestion des parties horizontales du site de la Coudalère. L'ASLIC est une association de propriétaires régie par l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2024 et le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006. Elle ne relève donc pas de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui concerne le syndic de copropriété chargé de la gestion de votre résidence.

1°) L'ASLIC n'encaisse pas des charges mais des cotisations selon l'article IX-2 de ses statuts ("tout membre de l'ASLIC est redevable tant de sa propre cotisation que de celle de ceux dont il tient son droit de propriété.")

L'ASLIC l'a déjà précisé, et à juste titre, elle n'est pas un syndic de copropriété ! Elle n'a donc pas vocation à percevoir des charges déterminées à partir de tantièmes mais plutôt des cotisations c'est à dire des sommes qui lui sont versées par les propriétaires qui en sont membres. Ces sommes sont destinées à financer l'entretien et les travaux des espaces qui se situent dans le périmètre de l'ASLIC. Ce financement, bien entendu, est assuré pour le compte des propriétaires. La nuance "charges/cotisations" est importante car elle conditionne la clé de répartition utilisée par l'ASLIC pour établir le montant des appels de fonds

2°) la clé de répartition utilisée par l'ASLIC est entachée d'erreurs car elle repose sur une confusion

Avant d'examiner l'article VIII-5 des statuts de l'ASLIC qui précisent le mode de calcul des cotisations appelées par l'ASLIC il faut distinguer les 2 notions suivantes :

• la surface habitable d'un logement représente la somme des espaces où il est possible de vivre. Conformément à la loi, elle englobe toutes les pièces couvertes et fermées ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, où l'on peut se tenir debout et vivre confortablement. Cela inclut les chambres, le salon, la cuisine, la salle de bains, et les toilettes
  

• la surface utile d'un logement est définie par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Les annexes sont définies par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation qui précise : pour la définition de la surface utile visée à l'article R. 331-10 et au 2° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moité enterré.
  
  

L'article VIII-5 des statuts de l'ASLIC présente une confusion entre ces 2 notions (surface habitable et surface utile) car il indique dans un premier temps (a) que la répartition aura comme base de calcul les coefficients suivant la surface utile tout en mentionnant par la suite que la clef de répartition retenue est le total des mètres carrés habitables représentés par chaque copropriété.

La nuance est importante car selon le cas les annexes du logement sont pris en compte ou pas. De plus, les parkings qui ne sont pas pris en compte ni dans la surface habitable ni dans la surface utile affecté au logement sont pourtant retenus par l'ASLIC.

Mais le plus surprenant n'est pas là....

3°) l'ASLIC ne respecte pas ses propres clés de répartition

Si l'on examine les appels de fonds de l'ASLIC, on se rend compte rapidement que la répartition des cotisations appelées par l'ASLIC ne repose pas sur des surfaces habitables ou utiles (contrairement à ce que prévoient les statuts de l'ASLIC) mais sur les tantièmes déterminés pour chaque copropriété et mentionnés dans l'état descriptif de division figurant dans le règlement de chaque copropriété.

Alors quelles sont les conséquences de cette erreur ? Tout simplement l'ASLIC retient , pour le calcul de ses cotisations, des surfaces qui ne doivent pas être prises en considération dès lors que les tantièmes intègrent non seulement la superficie du lot mais également sa consistance (si le lot possède une terrasse ou un balcon) et sa situation (étage et rez-de-chaussée).

A cela vient se rajouter la prise en compte, par l'ASLIC, des tantièmes affectés aux places de parking, qui pour le détail, apparaissent soit distinctement sur ses appels de fonds ou sont purement et simplement rajoutés aux tantièmes de l'appartement.

Vous l'aurez compris : l'ASLIC vous fait payer des cotisations dont le mode de calcul est entaché d'erreurs et d'incohérences (que vous pouvez vérifier par vous-même à la lecture des informations que l'A3C vous communique) et qui sont tout à fait vérifiables !

Nous n'évoquerons pas ici les discordances qui touchent la répartition des droits de vote des copropriétés et qui résultent de toutes ces confusions. A titre d'exemple, est-il normal que des copropriétés qui financent 15,76 %, 9,39 % ou 12,37 % des appels de fonds de l'ASLIC s'expriment dans leurs votes pour, respectivement, 14,65 %, 7,29 % et 11,77 %

Une fois de plus nous voyons avec quel amateurisme l'ASLIC gère un budget de près de 1, 2 M€

Il est vraiment temps de mettre de la cohérence et de la transparence dans tous ces décomptes qui ne conduisent qu'à accroître de manière exponentielle et sans véritable contrôle les budgets de l'ASLIC !